Es ist kein Geheimnis – Im Stadtgebiet München gibt es kaum mehr freie Flächen zum Wohnungsbau. Künftig werden deswegen in erster Linie Wohnungen durch Nachverdichtung entstehen.

Bekannt und vielfach diskutiert ist, dass Nachverdichtung oftmals zur Überlastung der Infrastruktur, zur Zunahme von Lärm und sonstigen Emissionen und damit zu einer Minderung der Lebensqualität führt.
Es ist also auch nicht überraschend, dass das Thema Nachverdichtung häufig auf Ablehnung stößt, gerade in der unmittelbaren Umgebung der Bauvorhaben.

Was kaum jemand weiß ist, dass Nachverdichtung in der Vergangenheit und auch in der Zukunft einer der wesentlichen Preistreiber bei den Bodenpreisen sein wird.

Aus welchen Grund? In der Landeshauptstadt München steigt der Bodenpreis nahezu proportional mit dessen Bebaubarkeit. Zum Beispiel bei einer Erhöhung der Geschossflächenzahl um 40% erhöht sich der Bodenwert entsprechend auch um 40%. Interessant ist hier die Tatsache, dass es in den meisten Gebieten in München keinen Bebauungsplan gibt. Dort richtet sich dann das zulässige Maß der Bebauung nach der umgebenden Bebauung (§34 Baugesetzbuch). Im Zuge der Nachverdichtung z.B. durch Anbau oder Aufstockung auf einem Grundstück steigt die regionale Geschossflächenanzahl und damit auch der Bodenwert der umliegenden Grundstücke. In der Folge wird der Grundstückswert, der bereits jetzt i. d. R. einen Anteil von deutlich über 50% des Kaufpreises einer Wohnung ausmacht, durch die Nachverdichtung weiter in die Höhe getrieben und findet seinen Niederschlag letztlich in den Mietpreisen für Neubauten, die mittelfristig wieder in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen und diese wiederum in die Höhe treiben werden.

Muss dieser Effekt der Mietpreiserhöhung jedoch zwangsläufig eintreten? Die Antwort ist: Nicht unbedingt! Wenn durch die Nachverdichtung ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage geschaffen werden würde, dann muss nicht zwingend eine Erhöhung der Mietpreise die Folge sein. Jedoch bei einem prognostizierten Zuzug von 200.000 Bürgern nach München in den nächsten 15 Jahren und der Schaffung von realistisch 5.000 Wohnungen jährlich, kann sich jeder vorstellen, dass diese Planung illusorisch ist.

Als Fazit lässt sich ziehen, dass Nachverdichtung um jeden Preis die Wohnungsproblematik in München nicht mindern, sondern tatsächlich nur verschärfen wird. Die Wohn- und Lebensqualität wird abnehmen, während die Kauf- und Mietpreise weiter steigen werden.

Quelle: Rechsanwalt Rudolf Stürzer, Bayr. Hausbesitzerzeitung 11/2016, S. 532