Autor: IVL

Eigenbedarf: Neue Entscheidung zur Alternativwohnung

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Nach einer neuen Entscheidung des BGH zur Alternativwohnung muss der Vermieter bei Eigenbedarfskündigung beachten, ob im selben Anwesen eine gleichwertige Wohnung frei ist bzw. während der Kündigungsfrist des Mieters frei wird. Dann ist nach aktueller Rechtsprechung zu prüfen, ob dem Vermieter selbst der Bezug dieser freien bzw. frei werdenden Wohnungen zumutbar ist oder ob der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter anbieten müsste.

Grundsätzlich ist bei einer Eigenbedarfskündigung die Entscheidung des Vermieters zu respektieren, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will. Allerdings muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch anführen. Der Vermieter kann sich der Darlegungslast nicht allein dadurch entledigen, dass er die in Frage kommende Alternativwohnung sofort an einen Dritten vermietet und dadurch die Unmöglichkeit ihrer Ingebrauchnahme geltend macht. Sollte der Mieter den Einwand anführen, dass dem Vermieter eine geeignete andere Wohnung zur Verfügung gestanden hätte, verstößt es gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, wenn dieser Einwand allein mit der Begründung zurückgewiesen wird, dass die Alternativwohnung bereits anderweitig vermietet worden sei (Beschluss v. 13.11.1190, 1 BvR 275/90, NJW 1991 S. 157). Nach der Rechtsprechung des BGH kommt es auf den Zeitpunkt des Entschlusses des Vermieters an. So kommt nach Meinung des Gerichts ein Rechtsmissbrauch der Eigenbedarfskündigung in Betracht, wenn der Entschluss des Vermieters die Wohnung künftig selbst zu nutzen, bereits vor der Wiedervermietung der frei gewordenen Alternativwohnung endgültig gefasst wurde. Als Grund führt das Gericht an, dass es dem Vermieter dann möglicherweise eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung gestanden hätte, in welcher er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche hätte befriedigen können.

Kommt es zum Streitfall muss das Mietgericht in jeden Fall auch der streitigen Frage nachgehen, ob der Nutzungsentschluss bereits vor Freiwerden der dann weitervermieteten Alternativwohnung endgültig gefasst worden war (BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 178/15, GE 2016 S. 1377).

Quelle: Stürzer, R. (2017). Neue Entscheidung zur Alternativwohnung. Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 2/2017. S. 52.

Ostertrends 2017

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Was sind die Ostertrends für das Jahr 2017?

Kurzgesagt: Viel Rosa, eingebettet in gemütlichem Landhausstil und dazu kombiniert ein kreativer Tischschmuck!

Rosa ist die Ostertrendfarbe 2017.

Ein dezentes Rosa ist dieses Jahr die Trendfarbe der Wahl. Die eingesetzten Materialien dürfen auch kräftig glänzen und glitzern – jedoch immer nur als ganz feiner Akzent. Hier gilt: Konzentration auf wenige schöne Dekoideen.

Landhausstil wirkt gemütlich.

Der Landhausstil steht für Bodenständigkeit und Eintracht und setzt sich mit diesen sympathischen Grundwerten 2017 an die Spitze der Deko-Trends zum Osterfest. Dabei sind Ihnen als kreative/r Dekorateur/in keine Grenzen gesetzt! Verwenden Sie gerne das erlesene Porzellan aus Großmutters Zeiten mit bäuerlichen Motiven. Das vermittelt ein Gefühl von Erdung und familiärer Eintracht.

Beim kreativen Tischschmuck sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt.

Ein kreativer Tisch- und Blumenschmuck ist mitunter eines der wichtigsten Gestaltungselemente. Dabei gilt: Je individueller, desto besser.

Ostertipp: Eine große Glasvase oder ein anderer Behälter ist meist in jedem Haushalt vorhanden. Diese lassen sich mit wenig Mühe und Aufwand und vor allem zu geringen Kosten zu festlichen Schmuckstücken gestalten. Füllen Sie den Behälter bis zur Hälfte mit hart gekochten Eiern – eingefärbt oder in natur, füllen Sie dann etwas Wasser hinein und stecken Sie Tulpen Ihrer Wahl zwischen die Eier. Aber auch Weidenkätzchen, Efeu oder Bauernrosen sind ein idealer Osterschmuck für Ihre Tisch- und Raumdekoraktion.

Mehr dazu unter: „Rosa, Landhausstil und kreativer Tischschmuck dominieren die Festtafel“ URL: http://www.t-online.de/heim-garten/deko/id_80053940/osterdeko-trends-2017-rosa-landhausstil-und-kreativer-tischschmuck.html

 

Quelle: K.A. (2017). „Rosa, Landhausstil und kreativer Tischschmuck dominieren die Festtafel“ URL: http://www.t-online.de/heim-garten/deko/id_80053940/osterdeko-trends-2017-rosa-landhausstil-und-kreativer-tischschmuck.html (Abgerufen am 12.04.2017).

Schadenersatzansprüche bei Vermietung an Touristen

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Vermietung an Touristen kann Schadenersatz nach sich ziehen

Vermietung an Touristen kann Schadenersatz nach sich ziehen

Die Portale Airbnb & Co versprechen den Touristen mehr Authentizität und Flair als ein Hotelaufenthalt. Dem Gastgeber bieten diese Portale ganz nebenbei die Möglichkeit der gewerblichen Untervermietung. Das Geschäft boomt – Das größte Portal hat mehr als 100.000 Angebote.

Was viele Gastgeber nicht wissen ist, dass sie bei einer Untervermietung der Wohnung an Touristen nicht nur die fristlose Kündigung riskieren, sondern auch erhebliche Schadenersatzansprüche gegen sie geltend gemacht werden können. Das geht aus einem neuen Urteil des LG Berlin hervor. In dem Fall stellte die Vermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an Touristen für die anderen Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Folglich hatten die anderen Mieter einen Anspruch auf Mietminderung gegen den Vermieter, da die touristische (Teil)-Nutzung des Wohngebäudes für die benachbarten Wohnräummieter mit (Lärm-) Immissionen verbunden war, die über das übliche Maß bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen hinaus gingen.

Im Wege des Regresses hat der Vermieter die Möglichkeit diesen Mietminderungsbetrag beim Mieter bzw. Eigentümer geltend zu machen, der die Wohnung unzulässig an Touristen vermietet.

In einem Gebäude in dem eine Vielzahl von Wohnungen zu touristischen Zwecken vermietet wird, spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die im selben Gebäudeteil befindlichen Mietwohnungen durch die touristische Nutzung übermäßigen (Lärm-)Immissionen ausgesetzt sind.

Urteil:
LG Berlin, Urteil v. 06.10.2016, 67 S 203/16, WuM 2016 S. 734

Quellen:
– Bayrische Hausbesitzer Zeitung (3/2017). Vermietung an Touristen kann zu Schadenersatzansprüchen führen. S. 104.
– Seipp, B. (2012). Der unaufhaltsame Boom der privaten Unterkünfte. URL: https://www.welt.de/reise/article13834698/Der-unaufhaltsame-Boom-der-privaten-Unterkuenfte.html (Abgerufen am 21.03.2017).

 

Sparen bei der Sanierung

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Auch bei der Sanierung eines Altbaus lässt sich sparen. „Bei den Handwerkerkosten kann man bei manchen Gewerken sparen, wenn man die Handwerker in einer Flaute beauftragt. […] Das sind in der Regel die Wintermonate, wo die Firmen nicht so viele Aufträge haben“, betont Peter Rauch, Bauingenieur aus Leipzig. Ebenso können individuelle Rabatte ausgehandelt werden. Handwerker haben oft zwischen zwei Aufträgen einige Tage keine volle Auslastung für ihre Mitarbeiter. Dieses Vorgehen ist aber nur möglich, wenn kein fester Fertigstellungstermin notwendig ist. Auch durch Eigenleistungen kann man Kosten sparen. „Hierbei darf man sich aber nicht überschätzen, sondern wirklich nur die Arbeiten ausführen, die man auch richtig kann“, so Rauch.

Auch Föderungen von Vater Staat können bei der Sanierung finanziell helfen. Einerseits können die Handwerkerkosten nach Abschluss der Arbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Das Finanzamt erstattet den Bauherren bis zu 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1200 Euro.

Des Weiteren gibt es gerade für die Altbausanierung eine ganze Reihe von Fördermöglichkeiten. Entsprechende Förderprogramme wurden u.a. von der EU aufgelegt. Die Höhe der entsprechenden Finanzhilfen variiert zwischen den Bundesländern und Gemeinden. Die größte Unterstützung gibt es für die energetische Sanierung der alten Bausubstanz.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Gutachterrat bei Immobilienkauf?

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Viele Hauskäufer befürchten hohe zusätzliche Gutachterkosten und verzichten daher auf einen Expertenrat. Nach den Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren dauert die sachverständige Begutachtung eines Wohnhauses durchschnittlich 3 Stunden und kostet ca. 500 Euro.
Diese anfängliche kleine Investition lohnt sich jedoch in jedem Fall um spätere Kosten für die Sanierung des alten Hauses auszuschließen.
Bei alten Häusern sollten die folgenden Punkte überprüft werden:

  • Fundament
  • Anschlüsse (z. B. Wasser und Elektrizität)
  • Dämmun
  • Feuchtigkeit im Mauerwerk
  • schädliche Materialien (wie Asbest)
  • Dach
  • Schimmel, Schwamm und Risse in der Bausubstanz

Häufig kennt auch der Vorbesitzer die Mängel im eigenen Haus nicht. Ein Experte wird Mängel schnell erkennen und Folgekosten abschätzen können.

Fazit: Die Beauftragung eines Gutachters ist oft gut investiertes Geld.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

 

Kosten der Sanierung eines Altbaus

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Die Sanierung eines Altbaus ist teuer. Welche Kosten man bei einer Sanierung einkalkulieren sollte, zeigt die nachfolgende Auflistung:

Keller:

  • Nach Schätzungen sind acht von zehn Kellern in Altbauten feucht
  • Kosten: von 5000 bis 22.000 Euro

Fenster:

  • Fenster müssen im Rahmen energetischer Sanierungen meist ausgetauscht werden.
  • Kosten: 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter

Dach:

  • Kosten 70 bis 300 Euro pro Quadratmeter

Leitungen:

  • Oft werden Sanitär- und Stromleitungen bei Besichtigungen vernachlässigt, weil sie nicht gleich ins Auge fallen
  • Kosten Elektrik: 8000 bis 12.000 Euro
  • Kosten Wasserleitungen: 10.000 Euro

Fassade:

  • Kosten Fassadendämmung: 100 bis 150 Euro pro Quadratmetern

Heizung:

  • Austausch ineffizienter Öl- oder Gasheizungen
  • Kosten: 10.000 bis 12.000 Euro

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Altbau oder Neubau?

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Neu bauen? Oder doch lieber eine vorhandene Immobilie kaufen?

Je älter die Gebäude sind, desto umfangreicher ist die Sanierung– und desto höher werden die Kosten. Die größten Kostentreiber sind Baumängel, eine schlechte Energie-Effizienz sowie unterlassene oder schlecht ausgeführte Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen.

Bei einer Entscheidung für eine Immobilie sollten sich Kaufinteressente nicht durch die Optik blenden lassen. Stattdessen sollten Sie sich vor einem möglichen Kauf über die energetischen und fachtechnischen Belange genauestens informieren.

Der VPB hat Richtwerte für die Sanierungskosten von Altbauten ermittelt, an denen sich die Käufer orientieren können. Bei einer Immobilie aus der Nachkriegszeit, sollte man Sanierungskosten von bis zu 40 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Ein Beispiel soll das verdeutlichen: Kostet das Objekt 300.000 Euro, kommen also noch einmal 120.000 Euro drauf.

Bei einer Immobile, die vor dem 2. Weltkrieg gebaut wurde, liegt der Bedarf bei rund 50 Prozent des Kaufpreises laut VPB-Angaben.

Bei einer größeren Investition wie einer Immobilie lohnt es sich aber in jedem Fall sich ausreichend Zeit zu lassen um die Immobilie -egal ob Alt- oder Neubau- ausführlich zu prüfen.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Wohnen 2017 wird teurer

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Viele deutsche Städte und Ihre Ballungsräume werden nach Schätzungen des Mieterbundes nochmals teurer. Ländliche Gegenden sind von der höheren Preisentwicklung hingegen kaum betroffen.

Wird Wohnen zum Luxusgut?

Mieter in Großstädten zahlten bereits im Jahr 2016 nach einem Umzug ca. 7 – 8 % mehr. Laut Mieterbund verteuerten sich auch die Bestandsmieten spürbar.

In ländlichen Gegenden verändern sich die Preise kaum. Ein Grund ist mit Sicherheit die geringere Nachfrage. Junge Menschen zieht es in die Großstädte.

Vertraut man Schätzungen der Baubranche, dann fehlen in Deutschland rund 850 000 Wohnungen und das, trotz steigender Baugenehmigungen. Der Präsident des Branchenverbands GdW, Axel Gedaschko kritisiert, dass mit dieser Entwicklung nicht einmal „der Status quo des Wohnraum-Mangels gehalten“ werde. Der Bauwirtschaftsexperte fordert deshalb, die Städte in der Fläche zu vergrößern, nur höher und dichter zu bauen reiche nicht aus. „Wir brauchen neue Stadtteile und zugleich Verdichtung in den bestehenden.“

Quelle: Gammelin, C. (2017). Wohnen 2017 wird teurer. URL: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-wohnen-wird-teurer-1.3309779 (Abgerufen am 12.01.2017).

 

Änderungen für Immobilienkäufer 2017

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Das neue Jahr bringt für Immobilienkäufer einige Änderungen. Eine Übersicht worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten, finden Sie hier:

  • Höhere Grunderwerbsteuer in Thüringen von 5 % auf 6,5%
  • Saatlich geförderte Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch bei Immobilienerwerb und –besitz
  • Höhere Umzugspauschale ab Februar 2017(Verheiratete: 1.528 Euro. Ledige Personen: 764 Euro erhalten jeweils den halben Betrag. Zum Haushalt gehörende Kinder oder andere Personen: 337 Euro extra)
  • Selbst erzeugten Strom günstig an die Mieter verkaufen (gem. Erneuerbare-Energien-Gesetz [EEG] 2016)
  • Kreditbremse gegen Immobilienpreisblase
  • Rauchmelderpflicht in NRW, Bayern, Berlin und im Saarland

Mehr Infos zu den genannten Änderungen erhalten Sie unter:

K.A. (2017). Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten. URL: https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/immobilienrecht/aenderungen-immobilienkaeufer-2017.html (Abgerufen am 12.01.2017).