Ein Urteil des Amtsgerichts München, mit dem wohl keiner gerechnet hätte, war die gestrige Abweisung der Klage eines Mieters, der für seine Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen muss. Die Argumentation der Richter: Sie halten die bayerische Verordnung für fehlerhaft und wollten sie laut „tz“ nicht anwenden.

Die Mietpreisbremse entwickelt sich zusehen zu einem Immobilienkrimi, bei dem nicht so genau klar ist, wer die eigentlichen Profiteure und wer die Saboteure sind.

Das gestrige Urteil habe der Mietpreisbremse in Bayern nun „ein vorzeitiges Ende“ bereitet. Im Urteil heißt es: „Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern ist für München nicht anwendbar.“ Sie werfen dem Gesetzgeber vor, dass er nicht ausreichend begründet, warum einzelne Gemeinden unter die Mietpreisbremse fallen.

Der Münchner Mieterverein will nun in Revision gehen. Man brauche Rechtssicherheit und müsse wissen, ob die Mietpreisbremse nun gilt oder nicht.

Aber ist die eigentliche Unsicherheit bezüglich des Instrumentariums nicht noch eine Stufe davor begründet? Sollte man sich nicht tatsächlich fragen: Ist die Grundidee der Preisbegrenzung mit dem Werkzeug der Mietpreisbremse überhaupt umsetzbar? Und sollte man die zugrundeliegende Grundphilosophie, die überspitzt lautet, reich gegen arm – gut gegen böse, nicht noch einmal grundsätzlich überdenken?

Bei all der Diskussion um die Mietpreisbremse, vergisst man schnell die zugrundeliegende Zielsetzung. Die Mietpreisbremse sollte durch eine Preisbegrenzung bei der Wiedervermietung verhindern, dass immer mehr Normalverdiener aus beliebten Quartieren verdrängt werden. Sie fand Anwendung in Ballungsgebieten mit Ausnahme von Neubauten und frisch sanierten Immobilien.

Wer die Komplexität und Vielfalt der realen Welt in Ihrer Existenz ignoriert, wird immerzu an der Abstraktion der Grundproblematik im Sinne der Schaffung einer Generalnorm bzw. eines Gesetzes, welche die gesamte Varianz und Bandbreite abdeckt, gewollt oder ungewollt scheitern.

Die Entscheidung des Gerichts ist durchweg schlüssig. Das nächste Kapitel des Immobilienkrimis wird nun geschrieben. Noch ist nicht klar, ob es sein Höhepunkt oder bereits der Schluss wird.

Quelle: Amtsgericht lehnt Mietpreisbremse ab. Zugriff am 22.06.2017. URL: http://www.focus.de/immobilien/mieten/urteil-mit-folgen-amtsgericht-lehnt-mietpreisbremse-fuer-muenchen-ab_id_7269149.html.

Elektrofahrzeughaltern standen im Jahr 2016 insgesamt 6517 öffentlich zugängliche Ladepunkte zur Verfügung. Davon waren 230 Stück Schnellladepunkte.

Das Servicenetz der von der Autobahn Tank&Rast GmbH betreibt momentan 112 Standorte mit 284 Schnellladepunkten. Für das anvisierte Ziel von einer Million Elektrofahrzeugen im Jahr 2020 ist von einer Planung von 7000 öffentlich zugänglichen Schnellladepunkten und 36000 öffentlichen Normalladepunkten auszugehen.

Die Bundesregierung nennt als Hemmnis für den Ausbau des Ladeinfrastrukturnetzes eine Wirtschaftlichkeitslücke, die durch die aktuelle Nachfragesituation und die hohen Anschaffungs- und Baukosten entstehe.

Fazit: Aus jetzigem Stand erscheint es schwierig, dass anvisierte Ziel tatsächlich erfüllen zu können.

Quelle: DDIV aktuell, das Fachmagazin für den Immobilienverwalter. E-Mobilität. Ausgabe 03/17. S. 8.

Nach einer neuen Entscheidung des BGH zur Alternativwohnung muss der Vermieter bei Eigenbedarfskündigung beachten, ob im selben Anwesen eine gleichwertige Wohnung frei ist bzw. während der Kündigungsfrist des Mieters frei wird. Dann ist nach aktueller Rechtsprechung zu prüfen, ob dem Vermieter selbst der Bezug dieser freien bzw. frei werdenden Wohnungen zumutbar ist oder ob der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter anbieten müsste.

Grundsätzlich ist bei einer Eigenbedarfskündigung die Entscheidung des Vermieters zu respektieren, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will. Allerdings muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch anführen. Der Vermieter kann sich der Darlegungslast nicht allein dadurch entledigen, dass er die in Frage kommende Alternativwohnung sofort an einen Dritten vermietet und dadurch die Unmöglichkeit ihrer Ingebrauchnahme geltend macht. Sollte der Mieter den Einwand anführen, dass dem Vermieter eine geeignete andere Wohnung zur Verfügung gestanden hätte, verstößt es gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, wenn dieser Einwand allein mit der Begründung zurückgewiesen wird, dass die Alternativwohnung bereits anderweitig vermietet worden sei (Beschluss v. 13.11.1190, 1 BvR 275/90, NJW 1991 S. 157). Nach der Rechtsprechung des BGH kommt es auf den Zeitpunkt des Entschlusses des Vermieters an. So kommt nach Meinung des Gerichts ein Rechtsmissbrauch der Eigenbedarfskündigung in Betracht, wenn der Entschluss des Vermieters die Wohnung künftig selbst zu nutzen, bereits vor der Wiedervermietung der frei gewordenen Alternativwohnung endgültig gefasst wurde. Als Grund führt das Gericht an, dass es dem Vermieter dann möglicherweise eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung gestanden hätte, in welcher er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche hätte befriedigen können.

Kommt es zum Streitfall muss das Mietgericht in jeden Fall auch der streitigen Frage nachgehen, ob der Nutzungsentschluss bereits vor Freiwerden der dann weitervermieteten Alternativwohnung endgültig gefasst worden war (BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 178/15, GE 2016 S. 1377).

Quelle: Stürzer, R. (2017). Neue Entscheidung zur Alternativwohnung. Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 2/2017. S. 52.

Viele deutsche Städte und Ihre Ballungsräume werden nach Schätzungen des Mieterbundes nochmals teurer. Ländliche Gegenden sind von der höheren Preisentwicklung hingegen kaum betroffen.

Wird Wohnen zum Luxusgut?

Mieter in Großstädten zahlten bereits im Jahr 2016 nach einem Umzug ca. 7 – 8 % mehr. Laut Mieterbund verteuerten sich auch die Bestandsmieten spürbar.

In ländlichen Gegenden verändern sich die Preise kaum. Ein Grund ist mit Sicherheit die geringere Nachfrage. Junge Menschen zieht es in die Großstädte.

Vertraut man Schätzungen der Baubranche, dann fehlen in Deutschland rund 850 000 Wohnungen und das, trotz steigender Baugenehmigungen. Der Präsident des Branchenverbands GdW, Axel Gedaschko kritisiert, dass mit dieser Entwicklung nicht einmal „der Status quo des Wohnraum-Mangels gehalten“ werde. Der Bauwirtschaftsexperte fordert deshalb, die Städte in der Fläche zu vergrößern, nur höher und dichter zu bauen reiche nicht aus. „Wir brauchen neue Stadtteile und zugleich Verdichtung in den bestehenden.“

Quelle: Gammelin, C. (2017). Wohnen 2017 wird teurer. URL: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-wohnen-wird-teurer-1.3309779 (Abgerufen am 12.01.2017).

Wer direkt in München wohnt und ein Auto besitzt, kennt sie – es geht um die leidige Parkplatzsuche. Manch einer würde die Situation in vielen Vierteln schier als Parkplatznot bezeichnen. In diesem Zusammenhang überrascht eine neue Entscheidung der Stadt München. Sie will den Stellplatzschlüssel bei genossenschaftlichen und geförderten Wohnprojekten reduzieren. Eine entsprechende Vorlage wird vom Planungsausschuss behandelt.

Wie viele Stellplätze sollen pro Wohnung nachgewiesen werden?

Bisherige Praxis war: Pro Wohneinheit ein Stellplatz – also Faktor 1,0. Wollte oder konnte man diese als Bauträger nicht nachweisen, wurde eine Stellplatzablöse zur Zahlung fällig. Abweichungen von dieser Regelung waren nur in Ausnahmefällen möglich.

Nun soll eine deutliche Lockerung der bisherigen Praxis bei Bauprojekten stattfinden:

• 0,8 Pkw-Stellplätze pro Wohneinheit bei Wohnungsbaugenossenschaften
• 0,6 Pkw-Stellplätze bei sozialem Wohnungsbau

In Sonderfällen erlaubt die Stadt sogar eine Reduzierung auf 0,3, z.B. im sozialen Wohnungsbau und bei Projekten von Baugenossenschaften. Das Mobilitätskonzept muss dann jedoch in geeigneter Form abgesichert werden. Sollte das Konzept nicht funktionieren und sich nach einigen Jahren herausstellen, dass die Bewohner doch mehr Autos besitzen als erwartet, muss der Bauträger entweder die Zahlung einer Ablösesumme per Bankbürgschaft garantieren oder die Möglichkeit zum Nachrüsten der Stellplätze vorhalten.

(Quelle: Vick, K.(2016). Stadtrat: Weniger Stellplätze bei Neubauten nötig. URL: http://www.tz.de/muenchen/stadt/muenchen-stadtrat-aendert-stellplatzschluessel-weniger-parkplaetze-neubauten-noetig-6527083.html. Abgerufen am: 12.12.2016)

Es ist kein Geheimnis – Im Stadtgebiet München gibt es kaum mehr freie Flächen zum Wohnungsbau. Künftig werden deswegen in erster Linie Wohnungen durch Nachverdichtung entstehen.

Bekannt und vielfach diskutiert ist, dass Nachverdichtung oftmals zur Überlastung der Infrastruktur, zur Zunahme von Lärm und sonstigen Emissionen und damit zu einer Minderung der Lebensqualität führt.
Es ist also auch nicht überraschend, dass das Thema Nachverdichtung häufig auf Ablehnung stößt, gerade in der unmittelbaren Umgebung der Bauvorhaben.

Was kaum jemand weiß ist, dass Nachverdichtung in der Vergangenheit und auch in der Zukunft einer der wesentlichen Preistreiber bei den Bodenpreisen sein wird.

Aus welchen Grund? In der Landeshauptstadt München steigt der Bodenpreis nahezu proportional mit dessen Bebaubarkeit. Zum Beispiel bei einer Erhöhung der Geschossflächenzahl um 40% erhöht sich der Bodenwert entsprechend auch um 40%. Interessant ist hier die Tatsache, dass es in den meisten Gebieten in München keinen Bebauungsplan gibt. Dort richtet sich dann das zulässige Maß der Bebauung nach der umgebenden Bebauung (§34 Baugesetzbuch). Im Zuge der Nachverdichtung z.B. durch Anbau oder Aufstockung auf einem Grundstück steigt die regionale Geschossflächenanzahl und damit auch der Bodenwert der umliegenden Grundstücke. In der Folge wird der Grundstückswert, der bereits jetzt i. d. R. einen Anteil von deutlich über 50% des Kaufpreises einer Wohnung ausmacht, durch die Nachverdichtung weiter in die Höhe getrieben und findet seinen Niederschlag letztlich in den Mietpreisen für Neubauten, die mittelfristig wieder in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen und diese wiederum in die Höhe treiben werden.

Muss dieser Effekt der Mietpreiserhöhung jedoch zwangsläufig eintreten? Die Antwort ist: Nicht unbedingt! Wenn durch die Nachverdichtung ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage geschaffen werden würde, dann muss nicht zwingend eine Erhöhung der Mietpreise die Folge sein. Jedoch bei einem prognostizierten Zuzug von 200.000 Bürgern nach München in den nächsten 15 Jahren und der Schaffung von realistisch 5.000 Wohnungen jährlich, kann sich jeder vorstellen, dass diese Planung illusorisch ist.

Als Fazit lässt sich ziehen, dass Nachverdichtung um jeden Preis die Wohnungsproblematik in München nicht mindern, sondern tatsächlich nur verschärfen wird. Die Wohn- und Lebensqualität wird abnehmen, während die Kauf- und Mietpreise weiter steigen werden.

Quelle: Rechsanwalt Rudolf Stürzer, Bayr. Hausbesitzerzeitung 11/2016, S. 532

Kann die Überlassung an räumungswilligen Angehörigen eine Täuschung sein? Die Antwort ist ja!

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses mit Eigenbedarf begründet, obwohl ihm bekannt ist, dass ein Eigenbedarf nicht vorliegt. Liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, ist der Vermieter dem Mieter gem. §280 Abs. 1 BGB zum Schadenersatz verpflichtet (BGH, Urteil v. 10.06.2015, VII ZR 99/14, WuM 2015 S. 510). Der Mieter jann u.a. Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten einschließlich Makler- und Prozesskosten verlangen; auch Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung.

Nach einem neuen Beschluss des BGH kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch dann vorgeschoben sein und den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten, wenn ein Vermieter seit Längerem Verkaufsabsichten hat und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson (im konkreten Fall: Neffe) den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, dass der Neffe im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegt werden kann (BGH, Beschluss v. 10.05.2016, VIII ZR 214/15).

Quelle: Bayrische Hausbesitzer Zeitung. (2016). Überlassung an räumungswilligen Angehörigen kann Täuschung sein. Ausgabe 09/2016. S. 428.