Vermietung an Touristen kann Schadenersatz nach sich ziehen

Die Portale Airbnb & Co versprechen den Touristen mehr Authentizität und Flair als ein Hotelaufenthalt. Dem Gastgeber bieten diese Portale ganz nebenbei die Möglichkeit der gewerblichen Untervermietung. Das Geschäft boomt – Das größte Portal hat mehr als 100.000 Angebote.

Was viele Gastgeber nicht wissen ist, dass sie bei einer Untervermietung der Wohnung an Touristen nicht nur die fristlose Kündigung riskieren, sondern auch erhebliche Schadenersatzansprüche gegen sie geltend gemacht werden können. Das geht aus einem neuen Urteil des LG Berlin hervor. In dem Fall stellte die Vermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an Touristen für die anderen Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Folglich hatten die anderen Mieter einen Anspruch auf Mietminderung gegen den Vermieter, da die touristische (Teil)-Nutzung des Wohngebäudes für die benachbarten Wohnräummieter mit (Lärm-) Immissionen verbunden war, die über das übliche Maß bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen hinaus gingen.

Im Wege des Regresses hat der Vermieter die Möglichkeit diesen Mietminderungsbetrag beim Mieter bzw. Eigentümer geltend zu machen, der die Wohnung unzulässig an Touristen vermietet.

In einem Gebäude in dem eine Vielzahl von Wohnungen zu touristischen Zwecken vermietet wird, spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die im selben Gebäudeteil befindlichen Mietwohnungen durch die touristische Nutzung übermäßigen (Lärm-)Immissionen ausgesetzt sind.

Urteil:
LG Berlin, Urteil v. 06.10.2016, 67 S 203/16, WuM 2016 S. 734

Quellen:
– Bayrische Hausbesitzer Zeitung (3/2017). Vermietung an Touristen kann zu Schadenersatzansprüchen führen. S. 104.
– Seipp, B. (2012). Der unaufhaltsame Boom der privaten Unterkünfte. URL: https://www.welt.de/reise/article13834698/Der-unaufhaltsame-Boom-der-privaten-Unterkuenfte.html (Abgerufen am 21.03.2017).

Mit § 553 BGB erhält der Vermieter einen Anspruch auf  Erhebung eines Untermietzuschlag, wenn ihm die Erlaubniserteilung nur unter einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.

Der Zuschlag muss sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. I.d.R. wird ein Betrag bis 20 % der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarten Miete als angemessen erachtet (BayObLG NJW-RR 1986, 892).

Die Höhe des Untermietzuschlags ist für Sozialwohnungen gesetzlich geregelt. Diese beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei zwei oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70).

Quelle: Mietrecht.org. Online verfügbar unter: http://www.mietrecht.org/untervermietung/urteile-untervermietung/#10-Untermietzuschlag. Zugriff am 21.07.2016.
Weitere Urteile zur Untervermietung sind online verfügbar unter: http://www.mietrecht.org/untervermietung/urteile-untervermietung/ . Quelle: Mietrecht.org. Zugriff am 30.01.2017.

Auch wenn der Vermieter einer Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, enthält dies nicht ohne Weiteres die Erlaubnis, die Wohnung tageweise als Ferienwohnung an Touristen unterzuvermieten.

Hintergrund

Berlin: Die Vermieter einer Wohnung verlangen vom gekündigten Mieter, die Wohnung zu räumen.

2008 hatte der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung gebeten. Die Vermieterin genehmigte die Untervermietung.

2011 bot der Mieter die Wohnung zur tageweisen Vermietung als Ferienwohnung im Internet an. Die Vermieter beanstandeten das als vertragswidrig. Trotz Abmahnung inserierte der Mieter die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung. In der Folge kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Entscheidung des BGH:

„Der Mieter war nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt.
Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Sie ist deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. “. (Haufe Online Redaktion, 2014)
(BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13)

Quelle: Haufe Online Redaktion. (2014). Untervermietung als Ferienwohnung erfordert besondere Erlaubnis. Online Verfügbar unter: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-untervermietung-als-ferienwohnung_258_215548.html Zugriff am: 19.07.2016